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职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验

前言

2016-2021年,五年房屋买卖6次,曲线救国的多次买卖,实现了上海郊区无学区无地铁86平二房+拆迁房,优化为闵行莘庄电梯双xq105平&黄浦区使用权房一套,实现家庭资产市值翻番。

 

大家好,我是爱折腾的土豆妈,一个普通的职场二胎宝妈。主业是上海公办体制内幼师,一线工作13年,主管招生。副业是折腾房子。近五年内房屋买卖共六次,也就是三轮买卖。17年开始运营民宿,改造出租房,曾是连续N个月Airbnb五星房东。

 

关于折腾房子可聊的内容太多,梳理出来买房、装修、出租三个主篇章,这篇分享将从我这五年买卖交易房产相关的操作具体聊聊心路历程和避坑经验。分享一下我是如何让房子不仅仅是用来住的,同时让不动产负债转变成可躺赚的优质资产,实现家庭资产的优化和升值。(由于房产买卖交易政策有地域限制,还有时效性因素,以下具体操作方法仅供参考)

 

01 五年六次买卖交易

简单介绍一下近五年三波历经千辛万苦的房屋买卖交易,故事非常曲折,吃过小亏,走过弯路,也走过险路,好在如履薄冰地一步步都熬过来了。

简单介绍一下近五年三波历经千辛万苦的房屋买卖交易,故事非常曲折,吃过小亏,走过弯路,也走过险路,好在如履薄冰地一步步都熬过来了。

 

第一轮交易

2016.09 上海最严认房认贷政策落地之前

用一套郊区103平拆迁房置换了一套40平双xq房

 

拆迁房满三年可交易,2015.05的时候就想要置换,无奈当时突遇家庭成员重病入院开刀,不得不搁置了一年,2016年暑假挂牌200W,同步看想买的学、区(以下用XQ代替)房。

 

预算300W(200w+公积金贷款100W)选房目的性很强,刚需。土豆哥刚入幼儿园,小学想在哪里读就必须要尽早买房。意向学校对口的小区就那么几个,我靠拆迁房置换能买得起的就是区域内小面积、低总价的房子。

 

找了不同中介暑假高温天一个周末看了十几套房子,总价都在220-280W之间。最后比较的是两套一楼的房子,学校就在小区内,最稳妥,单价也是最高。

A房:80年代的装修,内部非常非常破败不堪,脏乱差,里面是已经租住了十几年的老人和正在读书的孙辈,价格便宜250W左右,还有商量余地。

B房:是近两三年自住翻修过的房子,一手买入的老房东,税费便宜,孙辈已经初中毕业,开价很离谱的历史最高价285W。

 

最后选择了B房,282W成交。

 

卖房比较顺利,开价便宜,租客优先,最后是全额付清交易,买房网签之后第二天签了买房合同,买卖同步进行,无缝衔接。

其实我的上家也是非常精明的,房东儿子就职某商业银行,非常熟悉银行内部贷款政策,当时市场热度非常非常高,他们选择高抛也是为了套现之后再去置换,而我就是抓住这点,告诉他们我不需要商贷,高首付+纯公积金,外加我是事业单位,我老公是大外企,工作稳定,所以这样的优质下家,对卖家的吸引力也是相当高的,当天就谈妥。

 

【卖房思考】

为何降价出售,优先考虑全额付款的买家?

1、规避不可控因素

银行的贷款政策有太多的不可控因素,一旦下家的资质不符合要求,贷款审批延迟、不通过等等情况出现,交易就会出问题,这种问题一旦出现,就会引起连锁反应,直接影响到我买房,甚至我导致我有购房违约的风险,所以对下家身份的审查,以及资金来源的确定,贷款的形式都需要慎重考虑。这种火热市场环境下,买卖同时操作的情况,一定优选全额付款买家!

 

2、与其惜售踏空不如快卖快买

主要还是因为市场当时积蓄了近一年的能量,价格已经一路飞涨,我同事年初买的同小区50平的两房202w,而此时此刻我只能买得起40平的一房,市场空前的火热和急躁,各种房东跳价戏码屡见不鲜,抓紧时间上车才是王道。

而且卖掉的房子总是没有买进的房子更优质,拆迁房的涨幅大概率是跑不赢XQ房的,舍弃一点点小利,赶紧接盘买入,你一样可以吃到这波上涨的福利。

 

【买房思考】

选A房还是B房?当时考虑过几个因素:

1、高风险租客。

A房里有长租高龄租客,最大的风险点在于,如果有长租协议,买卖不破租赁,我赶不走前租客还很可能只能收到远低于市场价的租金,而且高龄租客和孙辈住在里面,想让他们搬离困难重重。如果保持原状,等我要出售的时候,这套房还将是小区里最便宜最不受待见的一套房。

 

2、房屋维护成本高。

A房内部装修非常非常破旧,购买下来想要提升租金收入,可能至少也要花10-20重新改造装修,花钱花精力花时间,时间成本太高!B房是上家两三年前刚刚自住翻新过,房屋硬装方面还不错。可以拎包入住的状态,省时省力。

 

3、租售比非常低。

7-8W单价的房子,40平左右的一房市场价月租金2000-2500。如果我想要降低购房持有成本,就要想办法提高租金收入,平衡我的购房成本。当时算了一笔账:公积金贷款100W,20年(比我年龄还大老破小最多贷20年)月供6000左右。如果我的租金收入达到每个月6000+就可以平衡贷款,无限降低持有成本。

 

所以在选房的时候,优先选了那套比较贵的已经硬装改造过的B房,硬装不变只要轻软装改造,立马可以挂牌出租。

 

【第一轮置换结果】

2016.11月顺利完成同步买卖的所有交易手续拿到了钥匙,花了1W2断断续续一个月的时间,把房子软装家具全部改造升级了。赶在了2017年1月过年之前,在线上平台途家上架出租,上架半小时就接到了第一单租房订单,第一单开门红只收了125元的单日房租。

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在之后的几年,这套房子单日定价在200+,一直运营在平均出租率85%以上,最高纪录达到月出租率120%,月租金毛收入9600元,按计划几乎每个月都实现了净利润跑赢贷款。

 

通过出租运营实现了负债转变为有盈利的资产。

关于出租运营中遇到的各种奇葩,以及运营方法后续在【出租篇】详细介绍。

 

 

第二轮交易

2019.11上海使用权房交易限购政策落地之前

用一套郊区86平无学区电梯房置换了一套黄浦区使用权房

 

这一轮我从2019.3开始萌发念头,然后差不多两个月的每个周末,都在黄浦兜兜转转看房子。从各大中介那里深入了解政策,用踩点方法实地感知每一套房子的优劣。

某一天我外婆在瑞金医院做白内障手术,我白天陪护期间正好溜出来看房,看中了瑞金医院大门口的这套,公用厨卫,16.2平朝北,开价210W(是的,就是这个价,你没看错)

最后200W成交,加上一些手续费中介费各种打点,成本205W,2019.10拿到房本。

 

在这之前我已经已经在年前就挂牌了我自住的婚房,这个时期是横盘期,市场都是看跌,房价比16年最高点的时候跌了不少。挂牌了挺久,价格也一路降,中间还凑巧碰到了前同事小夫妻看房,在可以手拉手交易省中介费的情况下,也没有谈成。最后252成交,卖给了一对外省市新婚小夫妻。因为对方首付已经凑很足了,首付比例高,当时就是觉得有缘,价格也比较低,成交之后就可以去买房签约了。

 

【买房思考】

 

我们家的状况当时名下一套自住的郊区婚房,一套40平xq房,如果不置换一下,等娃几年后上小学,可能我们一家三口就要去40平房子蜗居,而这40平的房子一直在出租运营,每个月都还能带给我一笔流水进账,一旦自住了,这笔收入就断了。而婚房呢别看是86平,郊区的二房真租不高,能有个4000就不错了,这笔账怎么算都是亏的。

 

而如果要置换,xq房万万不能动,婚房就算卖了置换,认房认贷的情况下,首付高、利息高,税费高,我们也买不起大一点面积,自住的问题还是没办法解决。

 

2018年下半年开始陆续就看到了黄浦区二级旧里旧城改造的新闻,在弄堂里拎了一辈子马桶,洗澡要去澡堂的日子就要结束了,大批量的拆迁户等着签字搬家。这样的历史遗留下来的使用权房产越来越少。而这种类型的房产可以落户可以用来就学,需要全款付清,不可贷款抵押,购房人必须是上海户籍,虽然门槛高但是不限购!不算在家庭产权房数量内!理论上只要有足够的现金,当时可以想买几套就几套。我感觉看到了破解2016年最严认房认贷限购政策的希望。

 

我跟老公聊了我的想法:卖掉我们的婚房,用这笔现金买入一套使用权房,用来挂户口,给孩子多留一条读书的备选机会。同时我们名下就只剩下一套xq房,这样我们就有了再买一套的产权房的资格。后续如果我们有能力了,还有机会再置换,首套的税费也相对低不少。

而我们要承担的问题就是在置换过程中,如果我们不想蜗居40平,就只能外面租房住。(后来的租房体验大概是我这辈子最不想提及,最糟糕的决定和体验)

 

当时选房的思路和一般的投资客不太一样,大部分第一反应是去买可能会轮到下一批拆迁的房子,等拆迁啊,到时候就是几个平方就是换几套房。但是现在的拆迁政策太透明了,以前的套路行不通,而拆迁无非两种,拿现金和拿房,拿着不多的现金再去购买,原地段压根不到房,拿房都是上海远郊的拆迁房,除了面积大和房子新以外,一点升值价值都没有。

 

因此,目标很明确找核心核心地段的,挂优秀保护建筑(不会拆迁)的使用权房,优选独门独院,有独立厨卫,或者较少人家公用的。xq不在我的优先考虑内,只要是黄浦区即可。

当时下定决心买下这套,多少还是因为在医院门口吧,沿街方便进出不怕租不出去。

 

【卖房思考】

早在2018年就想好了会置换,当时因为顶楼防水问题,漏水把我家墙都弄坏了。多方努力让物业重做了顶层防水,花了近1W全屋刷新加上更换部分灯具,增加储物柜,改造入户收纳。就是为了在横盘期间能让房子有一个比较好的状态,方便出手,不会被故意压价。

职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验 项目资讯 第3张

当时虽然价格一路下跌,当时我家的房子出售价格也是同小区的最高价,比同户型楼层比我家更好的还高了10W+,这笔装修改造费你说花得值不值?

 

 

【第二轮置换结果】

10月房本到手后,11月突然发布史无前例的使用权房限购政策,简单来说,使用权交易要通过交易中心,且每个无房家庭只能购买一套。换句人话就是不允许大批投资客乱来了。

当时的政策对我来说,如果操作慢了,那么有一套产权房的情况下,无法购买,失去了购房资格。若卡在交易过程中的话,很有可能我将面临违约,婚房卖了保不住,使用权买不到还要赔钱,都是几乎覆水难收、损失惨重的局面。

职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验 项目资讯 第4张

好在一切都有痕可循,限购消息风声四起的时候,紧赶慢赶地赶上了最后一波。

其实这样低空飘过,挺后怕的。

 

 

来年意外之喜,买房时候对XQ没有太多执念,原来XQ对口的小学还不错,而中学一般,时隔几个月,招生政策突变,中学变成了比较好的学校,捡到一个大皮夹子。当时中介特别特别兴奋地打我电话,他还以为我有内部消息,这节奏也踏太准了。还告诉我一夜涨了50W,问我卖不卖?手上客户抢着要。当然不!用处大着呢!

 

大宝我并没有想让他在黄浦读小学、初中,就近闵行学校也不差。二胎去年出生,报出生落户在黄浦。身份证101的区号没啥实际作用,满足了我一丁点的虚荣。实际作用是,我给俩孩子都留了一条相对竞争小的升学的渠道、机会。或者到时候这套价值200W+的房子也足够供养两个娃出国留学的基础费用了。

 

职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验 项目资讯 第5张

更重要的是,这套房在持有期间,我不需要承担任何的房产税、物业费,每个月只需交十几块钱的租金,因为只有使用权!还可以享有出租租金收入。

 

所有的深谋远虑都来源于父母对孩子的最深沉的爱。

 

第三轮交易

2021.03 上海贷款、网签政策从严等政策落地之前

用40平双学区房置换105平双xq电梯房

 

2020年年初一波黑天鹅不可抗力狠狠地教训了所有人。记得很清楚,2020年2月,一家三口住在花了9000租来的出租房里,足不出户,晚上我说:这个月工资全额到账了,他回答:我也是。然后安心睡觉。

 

然而这样的笃定维持了没多久,3月份我就开始慌了,面对这样的不可抗力,租金收入直接归零,房租一个月近万,这笔开销不小。更重要的是,我们体会到了居委、物业、邻居对租客和业主的不同待遇,再加上房东的一些不近人情,让我彻底改变了自住的房子,租房可以代替买房的理念,我承认我抵抗不了中国人骨子里的那种"金窝银窝不如自家的狗窝"的心态。

 

2020.4 宅家办公期间偶尔加入了生财,开启了生财之路,当时看了很多很多看不懂的精华帖,我只记得这几句话,认准的事情,不要犹豫,做就对了。专业的事交给专业的人去做。

 

就在这个时候我就给自己定了一个2020年的唯一目标,我要置换一套可以自主的xq房。

各种前期研究周边小区房价之后,找熟悉的朋友代办了一个营业执照,7月办妥。

 

一条朋友圈20分钟卖房,卖出小区同户型历史成交最高价+20W,刷新了单价最高纪录。无中介手拉手交易一个多月完成。

 

8月份朋友圈发了一条卖房9图广告。接下来这一波大概值得我吹一辈子了。

朋友圈的扩散能力相当相当精准,有三波不同渠道的朋友指向了同一个买家。新婚夫妻,预产期临近,肚子里的娃急着需要房落户,从结婚开始就犹豫犹豫一年多,眼看着房子一路飙升,这一次下定决心一定要买。

 

加好友,拉微信群,约线下看房,看房20分钟,直接打2W定金,我连写个收据的纸和笔都没有。第二天约着去下家熟悉的中介网签,当天100W首付到账,剩下的全额付清无贷款。没有中介,全程自己跑交易中心,其实并不复杂,交易中心每个窗口办理好业务都会提示下一步的操作,我们很快就一气呵成完成了所有交易手续。

 

【卖房思路】

朋友圈真的是比某宝还要万能!硬装靠谱软装到位的好房子永远不缺买家,尤其是刚需的房子。找准了目标群体,成交不难。

买卖房产也不是非要中介不可的,当初婚房买入就用了点手段跳开了无良的中介,这一次就更熟门熟路、顺风顺水。

 

【买房思路】

如果说卖房是我的高光时刻,那么这一次的买房过程那就是我的至暗时刻,几经波折堪比西天取经。

整体买房思路没毛病,当时受不可抗力,银行悄没声息地各种降门槛,成交量逐渐上升,价格慢慢上升,小户型最先反应出来,我家的40平老破小就是最好的证明。但是大户型价格还没启动,当时预算只有500-600,可选的范围非常非常小。

 

看中的这套小区筒楼,2梯11户,98年的房子,小区就两栋楼,住户多停车位极少,105平的电梯11楼,相比同小区的其他奇葩朝向和户型,这套是相对中规中矩的2房2位明厨明卫朝东南。预算有限情况下,买到就是赚到。

 

在这次的买房交易中,上家的思路异于常人,非常非常难沟通,反复反悔,从一开始就埋下了这个雷。9月份开始谈交易,反复沟通协商,我付20W定金,直到网签当天,我们合同都签好,就等他签字的时候,还要再提出额外附加条件,更改合同条款。

 

2021.10初网签锁价,我付了80W首付。当时签约写的是我们会办理商业贷款,然后房价从11月开始一路高歌猛涨,2021年1月,政策一天一个样,在我准备好贷款资料上交之前,我意识到了问题的严重性,万一我提交了贷款,银行卡住不审批,那么我面临的就是毁约,房子交易就会失败,正是上家最想要的结果,到时候我吃不了兜着走。

 

果断地不计一切代价的直接告诉中介,取消贷款,我全额一次性付款,马不停蹄找了同学关系,联系银行,协助做资金支持,中间碰到的问题,就是一天一个变化,今天说可以,明天说我征信有问题,后天说金额批不了那么多,资金缺口有至少50W,再紧急家里协商,好不容易都办妥,总行审批又过不了……好不容易资金问题解决,全额付清。

 

我天真地以为,签约是最晚3.31过户,上家可以配合提前过户,然而上家楞是不配合,拒绝沟通,拒绝理解,拒绝提前过户,一直拖到了最后第二天,才肯出面过户。

 

我二胎大着肚子,手上拿着房产证,我又天真地以为我可以正大光明地拿钥匙开工装修了,上家用一纸返租协议拍死我,写了返租到五月底。于是装修就一拖在拖。

 

你以为5月底收房的时候就能收到4.5月份的协议上的返租每个月6000的租金了?你太嫩了,上家说4月份才过户的,这房子还在我名下的,租金不算,物业费倒是非常爽快的自己结清了1-4月。等我去收房的时候,家里已经空无一物,整理干净了。

 

你以为赖了这一个月租金就结束了?他居然问我要房产税发票!当初卖房的时候说税费都是下家承担,他就到手价,什么都不管,等我把税费都交了结清了,他要把房产税的10多W的发票原件、原件、原件拿走,不给就不交房!关键是这发票对他来说没有任何的使用意义啊。

 

我哪受过这种气!大着肚子就这样被闹腾了整整半年。(中间还有好多细节,省略10086个字)好在我够理性,干大事的人不拘泥于小节,不跟这种人一般见识。

 

就这样跟过山车一样地坎坷,无比无比艰难地买下了这套房。

职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验 项目资讯 第6张

【第三次置换结果】

 

卖房的时候我提出来一个非常骚的要求:返租五年,租金按市场价3200/月,也就是等到孩子读大班,房子退租,下家要收回自住改造,或者继续出租到时候都可以。

 

双方各取所取,愉快地在交易中心签了租房合同,直接省了钥匙交接。

直到今日,这套房子内部设施还是当时我软装改造的样子,门锁钥匙还在我手上,可以出租可以自用。而对方孩子顺利落户,五年安心收租,不断档。

 

买到的这套房呢?上个月的银行评估价从525涨到了850+,市值飞涨。今年结清了当时应急办的消费D,重新置换成了抵押jyd,缺口总额300,贷了400。这个月我还清了所有亲朋好友的借款,和各种银行消费d,兜里还有百万。

 

至此,这波置换,获得一套105平自住学区房+百万现金流。

 

房子装修一年多,顺便记录了装修日记,经历了二胎孕期+产后恢复,不可抗力宅家好几个月,精力有限的情况下,低频更新了装修日记。最近快收工,被知乎运营挖掘,千粉不到的账号,登上了知乎圆桌的嘉宾席。

 

职场宝妈5年6次房屋买卖赚百万的血泪经验 项目资讯 第7张(再看看前一张照片,人靠衣装,房靠装修)

 

下一步应该就是如何靠边装边修边赚钱的经验分享了吧!

02 交易背后认知经验

第一,买对房躺赚等升值

选择比努力更重要,只要买对了房,入手想不赚都难。

1、研究透政策

每天关注主流新闻,银行政策、地产政策、招生政策,都是会直接影响房产市场的,不会明说,积累多了,自然能看透其中的道理,就能闻风而动。

比如目标学校的招生政策、区级、市级政策都是网上公示的,查临近的5年的招生范围,你就知道大概的选房范围了。万能的随申办和上海发布公众号-市政大厅都有。

如果是投资类的,还要研究城市、地区的市镇建设、交通规划等等,大部分重点工程都是会在主流政府媒体有报道,公示很容易找到,潜力地区是可以预判的。

这一方面,我觉得是最重要的,大部分人缺的不是努力,而是感知风向的能力,往往选择哪条路走更重要。

2、针对性选房

没有十全十美的房子,定好预算,我当时的预算就是200+100,目标明确只买学校附近。

只看符合条件的,超预算和非xq的都不看。目标明确地看房看十套以上之后,就能摸清市场行情,大概价格区间了,基本价格不会吃大亏。

3、选房主策略

小面积的学区房不自住,考虑两方面因素,第一,方便出租,第二,利于卖出

·楼层选低不选高

老式楼梯房不选高楼层,顶楼就是烫手山芋,无论是出租还是出售是最难的。优选1-3楼。我在选房的时候为了方便之后出租运营,只挑了市场上比较难卖的一楼带庭院的户型,上海这边比较潮湿,大部分人比较介意,价格相对比3-4楼的房子便宜。对于出租房来说,低楼层比较容易进出,还有附赠的庭院扩展使用面积,租金不会低于其他楼层。反而年轻人都不爱爬楼梯,低楼层没啥大问题。

·简装省心毛坯也可

不买特别老旧的装修,老式房屋都存在水电管道破旧破损的情况,如果买下来需要考虑全屋基础装修改造的成本。否则同样是难以出租和出售。优选上家已经重新简单装修改造过水电的房屋。或者索性是次新房毛坯的,也是相对好打理。

也不买精装修房,市场上还有一部分是所谓的自住精装修标准的房子,不建议买,理由只有一个比较贵,往往要比同户型的房子贵10-20W。其实装修改造费用没那么贵。小户型花个小几万就能搞定了。

·面积宜小不宜大

不要被高单价吓退,小面积房只看总价,总价有优势,就有潜力。小面积低总价,容易出手。

4、D款要充足

情愿欠银行的也不要欠亲朋好友的,前者只认钱,后者钱+情,欠钱易还,人情难。

鉴于选择上海目前认房认贷政策,公积金贷款只能使用一次的情况,首套房一定要谨慎使用贷款,尽一切所能用足贷款额度。

·确保公积金有足够余额

关于用足贷款额度就要牵涉到你的公积金账户内有多少余额,只有当余额充足的时候才能够贷足全额贷款。多少余额才能贷足?这个数字是动态计算的,根据你每月的公积金缴费基础而变化。

http://www.shgjj.com/ 上海住房公积金网 电话12329

网站上可以实名登录进行查看公积金余额、缴存额度,试算贷款额度等等,权威又方便。

用比较简单的测算办法就是稳定缴存一年,基本上就能足额贷款了。

比如我当时计划要用第二次公积金贷款,因此就提前了一年结清了婚房的公积金贷款,第二年申请的时候正好有一年的足够余额。

·贷款贷足年限

不管你是用公积金贷款还是商业贷款,不要担心利息的问题,就选最高年限。目的是稳定当下的现金流,减少每月的贷款支出,减轻还款压力。通货膨胀的背景下,今天的钱一定比明天的钱值钱,珍惜当下的现金流。

·非必要不提前还款

不要随便提前还款,手上有现金流是王道,尤其是现在可不抗力因素下,除非是等到要卖房了,签约了再清贷款解除抵押。

第二,运营好负债变资产

 罗伯特・T・清崎在《穷爸爸富爸爸》书中用非常简明的观点阐述了什么是负债和资产。负债:会从你口袋里拿钱的东西。资产:可以为你创造金钱的东西。

房屋运营经验

我公积金d款100W买了套学区房,每月要还6000+,实际就是这套房子属于负债状态。

拿到钥匙先花了1W2进行了全屋软装改造,买的这套内部基础水电已经简单装修过了,我只更换了全套家具、换了灯具和窗帘,简单软装提升一下。

 再通过拍照上传,挂牌到民宿运营平台,进行分租。平均月租金收入在6000-8000(扣除平台费),旺季在8000-10000,去掉水电煤保洁费等1000左右成本。每个月运营民宿的收入基本可以和贷款负债持平,并且大部分能做到收入大于支出,也就是说这套房子变成了资产,每月都可以有现金流进入口袋。

大家都知道公积金里的钱是很难提现的,那么扣除每个月抵扣部分,我赚到的租金收入远高于需要支出的实际贷款金额,每个月还有结余小几千收入。

 借银行的钱赚自己的零花钱,不香吗?

1、低成本改造

老式的家具不要舍不得扔,闲鱼或者线下卖掉处理掉。最方便的方法就是买宜家的清仓区的家具、或者是闲鱼淘宜家二手家具。淘宝也有很多出租房家具,优选铁艺的、塑料的。

便宜无甲醛,拎包就能入住,颜值不低,品牌口碑宣传。

2、合理化运营

目前上海地区除了市中心部分区域是有明确限制的,其他区域还是属于开放状态,并且可以签署一个出租协议,配合入住登记等等,尤其是房东本人的房产出租,只要配合好当地管理,无非就是几个敏感时间点配合关房即可。

个人运营1-3套房屋,步入正轨后消耗不了太多时间、精力的,完全可以一个人独挡一面的。短租金收益基本可以比按长租收入翻2-3倍。比如商业拍摄使用,一晚基本就是3倍房价。比如分析房屋优势,不做旅游,专供差旅、培训、就医、求学需求的客人,降低运营成本。

关于运营技巧,有点小复杂,这里不做展开,下一篇【出租篇】专门介绍吧。

第三,出售后返租继续赚

让房子本身替你赚钱,而不是房产证。

下家小夫妻新婚娃尚在肚子里,我提出返租五年,租金市场价3200,并且我负责所有的基础房屋维护。每个月他们只需要收租即可,五年高枕无忧。于是我们在卖房之后只是交接的物业更名,连钥匙、门禁都没交接,屋内的设施设备依旧,网上的民宿运营依旧,毫无影响。每个月保持盈利状态。

合理的运营让我在卖房后继续可以赚钱。同时,给自己了多个选择余地,在我房子装修期间,自住过渡了一段时间。

这个骚操作,不能说是独创吧,起码我身边朋友都觉得挺绝的!也算是轻资产操作的一种。

第四,根本上思想待转变

说了这么多,你以为买卖房产够复杂够难了吗?然而比研究透这些,实际操作中可能遇到的问题,最难的往往就是败在了踏出的第一步,家庭协同不一致的问题上。

这是我这几年接受的各种家庭房产优化咨询后,总结出来血泪经验。

说来惭愧,找我咨询的朋友大多都是知根知底,对我绝对信任的朋友,因为但凡是找我咨询,必须要告知家庭的房产详细情况,甚至婚姻状况,收入情况,甚至还有爸妈、公婆的财务状况。

这些年没少给贴心朋友出购房或者优化建议,而真正听了我的建议付出行动的少之又少。

一个前同事2020年中旬听了我的意见,置换掉一套之前买的小面积XQ房,抄底购入一套稍大面积的新房,2021年涨了3倍!

而绝大数人呢,我说通了TA,但是TA没有办法说服另一半,更无法动摇祖辈的观念。于是乎手上捏着好几套远郊拆迁房,自己蜗居在小房里,遥想着未来养老要去住那套楼层好、采光好、户型好的楼梯拆迁房,享受开阔的庭院,清新的空气……

观念难以动摇,这是不争的现实问题。想要跨出不动产优化的那一步,多开开家庭会议吧。

我能这么折腾,特别感谢老公的无条件的信任和支持,也得益于两个家庭长辈的信任和开明。

03 定好目标稳步向前

在入生财的这两年多的过程中,我尝试过tiktok,知乎带货、小红书,说实话每个项目都是勉勉强强起步而已,并没有什么成绩,中间过程我也很迷茫,对自己很失望,为什么我不能all in,为什么我做不到持续的深耕?为什么我做不出什么成绩,赚不到钱?

 

这两年多,一直是小透明的存在,不敢发声不敢发文,某一天突然领悟,生财之道,大道至简,不仅是某一个互联网项目,家庭资产管理和优化何尝不是一个家庭的大项?

我们努力地每一分不就是为了更好地生活,而我努力的这个项目就是如何让家庭已有房产资源的优化,用最少的钱买最值得的房,用合理负债撬动更大的资产,让负债通过运营等方式转换成资产收入。

 

这几年的努力让家庭资产实现的跳跃式的优化,几百万增值,生活水平稳步有升,确实是依托生财有术带来的财富。

 

同时,我也发现每个人都有自己的节奏,自己的生活,不顾一切的ALL IN 确实是短时间内大力出奇迹地的一种方法。

但不适用于所有人,比如我一个职场宝妈,管小学生宅家作业+二胎孕期+产后恢复+买卖房屋超长周期+全屋装修亲力亲为,我丢下俩娃和工作完全不管不顾地做某一个项目吗?

 

对我来说就是寻找一个平衡点,找一个目标,把时间线拉长,默默地努力更重要。

比如2020年的目标就是我要换套自住房,一步步摸石头过河。

2021年的核心目标就是完成房屋交易+房屋装修开工+顺利二胎 ,知乎、小红书没有精力更新很正常。

2022年上半年就是宅家坐了个超长月子+带俩娃,下半年就是努力把贷款转换好,完成装修,顺利入住。

而2023年我的努力方向是深耕创作,个人IP打造。

目标不怕少,就一个都足够!努力不怕慢,看得远,走得稳!

 

04 初心不变心怀感激

2020.4加入生财,刷了很多几乎看不懂的文章,参加了线下聚会,听了很多不怎么听得懂的分享,见了很多毫无交集的人,加了很多陌生的微信。从迷茫到焦虑到笃定。

在生财收获的是对财富的新理解,坚定开拓更多的躺后收入;对为人处世态度的认识,与人为善,利他利已;对自我的深刻认知,善待自己是对家庭最大的帮助。

 

从2020.12.28开始坚持复盘500多年,连生二胎当天都没有断更的宝妈,我相信自己的坚持力;能在房产交易历经困难咬牙坚持,没掉一滴眼泪,哪怕是孕期都默默承受,没有情绪崩溃,我相信自己的耐挫力。一个能同时兼顾工作、生活、副业的二胎宝妈,有无限的可能性。

 

等风来,可以飞更高!

 

感谢亦仁营造的生财有术这个平台,提供了广博而开放的氛围,让我开拓了思路;

感谢修哥的复盘群,督促我连续复盘了500多天,写了10W+字的复盘日记,让我积累了写下这篇超长复盘的底气;

感谢根源的沟通课程,让我发现了在与人交流方面的最大的弱项,并且学会了如何去夸奖、赞美、如何去帮助、影响身边的人,人际关系处理方面有了十足的进步;

感谢靠谱一直鼓励我,二胎以及产后身体上的变化和不适,让我无所适从的时候,第一时间来安慰;

感谢曲直在我最忙最累最需要协助的时候,亲自开车上门帮忙带土豆哥一起出去逛博物馆,出去打球;

感谢复盘群里的朋友们见证了我家第三波置换操作艰难的全流程,感谢你们支持和鼓励,没有你们,可能这一波没办法坚持,也不会有那么透彻的领悟,更不会记录并分享给大家。

 

最后我想感谢的就是屏幕前正在逐字逐句耐心阅读完全文的你,你的阅读让此文多了一份价值,感谢有你!

 

 

以上。

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